Доступного жилья в Архангельске не будет

В марте квартиры в лучших районах продавали по 70 386 рублей за м2.

Затем цены медленно поползли вниз. С начала года жилплощадь подешевела на 3,4%. Но это временный спад.

«Архангельский рынок недвижимости находится в стагнации, — сообщила риелтор Анна Климовская. — В 2011 и 2012 годах цены росли стремительно, на 25–30% в год, резко опережая рост доходов потенциальных покупателей. Рано или поздно этот бум должен был закончиться, что и произошло в 2013-м. Но после передышки цены снова пойдут вверх».

По данным аналитического отдела агентства недвижимости «Троицкий дом», в ноябре 2013 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Архангельске составила 60 083 рублей. Квартиры в центре стоят дороже, в среднем 67 652 рублей за метр.

Один из самых популярных объектов купли-продажи — однокомнатная квартира в «хрущевке». В Ломоносовском и Октябрьском округах такая квартира с ремонтом среднего качества стоит от 2,2 (в привокзальном районе) до 2,5 млн рублей (поблизости от набережной). Спрос на жилье в центре города огромный, поэтому квартиры здесь покупают даже по явно завышенной стоимости. Анна Климовская говорит: «Выставляя квартиру на продажу, собственники зачастую ориентируются не на среднюю, а на максимальную цену в аналогичных предложениях. Иногда в ходе переговоров с покупателем стоимость удается снизить, но, как правило, незначительно. Скажем, спрос на «однушки» в центре города столь велик, что продавцу раньше не нужно было идти на компромисс. Поэтому однокомнатные квартиры оказались наиболее переоценены. В этом году торг стал уместнее».
Следующий по привлекательности округ после Ломоносовского и Октябрьского — Соломбала: здесь однокомнатная квартира в «хрущевке» стоит около 2,2 млн рублей. Аналогичное жилье на Майской горке можно приобрести за 2 млн рублей, в Маймаксе, Северном округе или на Варавино — за 1,8 млн рублей. Ниже всего ценятся квартиры на левом берегу, в Цигломени и Исакогорке, — здесь их продают за 1,5 млн.

Самым экономичным вариантом оказалась трехкомнатная квартира площадью 50 м2 в двухэтажном деревянном доме на острове Бревенник. Квартиру с печным отоплением и без удобств можно купить всего за 250 тыс.

Самая дорогая квартира располагается в одном из коттеджей жилого комплекса «Соломбальская слобода». 300 м2 общей площади, комнаты на трех этажах, камин, сауна, спортзал, полный комплект бытовой техники и итальянской мебели — все это предлагают приобрести за 30 млн рублей.

Высокие цены на недвижимость влияют и на стоимость аренды. Чтобы снимать простую однокомнатную квартиру в Ломоносовском или Октябрьском округе, нужно платить 15–20 тыс. рублей ежемесячно; жилье в новостройке с приличным ремонтом обойдется в 25–30 тыс. Сумма сравнима с величиной средней зарплаты в регионе.

По мнению специалистов, временная стагнация на архангельском рынке недвижимости объясняется в первую очередь ростом предложения.

«В этом году количество квартир, выставленных на продажу, увеличилось примерно на треть, — говорит руководитель одного из риелторских агентств. — Это связано в том числе с оттоком населения из города. Но спрос по-прежнему превышает предложение. Люди не слишком охотно покупают жилье на окраинах, зато желающих жить в центре очень много. Новые дома тоже строят в основном в центре, что еще больше поднимает цены в этом районе. При этом самые дорогие квартиры в новостройках стоят пустыми, их так и не удается продать. Покупателей жилья площадью от 100 метров в городе практически нет».

Новых домов в Архангельске мало, поэтому квартиры в новостройках продолжают дорожать (в среднем рост составил 5% с начала года). Покупатели предпочитают вкладываться в недвижимость еще на этапе строительства, заключая договоры долевого участия. Однако не всем удается дождаться новоселья. Например, ввод в эксплуатацию крупного жилого комплекса «Изумруд» (застройщик — ООО «Граунд») на Обводном канале откладывается четыре года подряд, некоторые квартиры там были перепроданы уже несколько раз. И это не единственный долгострой.

Григорий Тарасулов, генеральный директор ООО «Агентство-ТС», рассказал о трудностях, с которыми сталкиваются компании-застройщики: «Из-за холодного климата и больших транспортных расходов себестоимость строительства у нас выше, чем в других регионах. Многие стройматериалы приходится везти из других областей. Кроме того, мы постоянно сталкиваемся с административными барьерами и усложненным процессом необходимых согласований. Это тоже сказывается на конечной стоимости жилья».

Среди факторов, влияющих на цену недвижимости, застройщики называют коррупцию. Коррупционная составляющая уже заложена в стоимость квадратного метра. С этой точкой зрения согласен и губернатор области Игорь Орлов, о чем он заявил в мае 2013 года на Втором региональном форуме молодых политиков.

Еще одна причина роста стоимости жилья — развитие ипотечного кредитования. Риелторы считают: чем больше людей имеют возможность приобрести квартиру в ипотеку, тем выше поднимаются цены. В 2013 году в Архангельске около 60% всех сделок по купле-продаже жилья были совершены с использованием заемных средств.

Сбить цены на недвижимость могло бы активное строительство жилья эконом-класса, в том числе за счет бюджета. Но город не располагает для этого достаточными средствами, да и строить просто негде. В архангельском департаменте градостроительства поясняют: свободной земли в городе мало и стоит она очень дорого. Возводить новые дома можно только на месте старой деревянной застройки, а для этого нужно расчищать территорию, переселять жителей, подводить коммуникации... Из-за этих расходов стоимость строительства увеличивается еще в полтора-два раза. В итоге темпы старения жилфонда Архангельска опережают темпы возведения новых домов. И пока ситуацию не удастся изменить, квартиры будут дорожать. Причем и на первичном, и на вторичном рынках.

С этим согласна доктор экономических наук, профессор кафедры государственного и муниципального управления САФУ Вера Степанова: «Конечно, глобальные макроэкономические проблемы оказывают определенное влияние на развитие рынка недвижимости, и все же главным фактором остается соотношение спроса и предложения. Сегодня заводы закрываются, покупательские возможности многих людей снижаются, но пока спрос на жилье значительно превышает предложение, недвижимость будет дорожать. Не следует также забывать, что помимо потребительского спроса существует спрос инвестиционный. Многие покупают квартиры для того, чтобы потом выгодно перепродать. Это еще больше «подогревает» цены».
Опрошенные эксперты сходятся в одном: значительное падение цен на архангельском рынке жилой недвижимости возможно только в случае глобальной рецессии в мировой экономике. Если же ситуация будет развиваться по более оптимистичному сценарию, стоимость квадратного метра в 2014 году будет колебаться в районе 60–62 тыс. рублей. А значит, архангелогородец по-прежнему сможет продать свою «однушку» и на вырученные деньги купить квартиру аналогичного качества в Санкт-Петербурге. Или, скажем, более просторное жилье в Калининграде. В общем, если кто-то собирается переезжать в другой город, то момент сейчас самый подходящий.

/Михаил Прынков, «Русская планета»/